El 12,5% de los locales relevados en la ciudad está desocupado y en el microcentro la cifra trepa al 15,1%. Peatonal Córdoba alcanzó un récord de persianas bajas. La caída del consumo, los costos del comercio y los cambios en los hábitos de compra aparecen detrás del fenómeno.
El mercado de alquileres comerciales de Rosario atraviesa un escenario complejo. Mientras propietarios buscan nuevos inquilinos y aparecen más carteles de alquiler, una parte creciente de los locales permanece sin actividad.
El XII Relevamiento de Locales Comerciales realizado conjuntamente por el Colegio de Corredores Inmobiliarios de Santa Fe sede Rosario (COCIR) y el Instituto de Investigaciones Económicas de la Facultad de Ciencias Económicas y Estadística de la UNR detectó una vacancia del 12,5% en junio de 2026.
El estudio comprendió 9.618 locales comerciales. El 87,5% estaba ocupado y el restante 12,5%, vacío. Apenas seis meses antes, en diciembre de 2025, la vacancia era del 10,7%.
El microcentro, más complicado
La situación se agrava al observar el corazón comercial de Rosario.
En el área central fueron relevados 7.412 establecimientos y la vacancia alcanzó el 13,4%. Dentro del microcentro, el porcentaje subió hasta 15,1%, mientras que en las galerías llegó al 13,5%.
Uno de los casos más llamativos es Peatonal Córdoba. En diciembre de 2025 tenía un 9,2% de locales vacíos y seis meses después alcanzó el 17,2%.
Es el valor más alto registrado para ese corredor desde que comenzó la serie de relevamientos en 2020.
También se deterioró calle San Luis, donde la vacancia pasó del 5,1% al 10,2%.
Más significativa todavía es la situación de calle Santa Fe, entre Paraguay y Maipú: 20,9% de los locales relevados se encuentra vacío.
Los barrios tampoco quedan afuera
El fenómeno no termina en el centro.
Los centros comerciales a cielo abierto registraron una vacancia promedio del 10,9%, la más alta de la serie para este grupo.
Alberdi alcanzó el 14,8%; Cafferata, 14,3%; Fisherton, 12,3%; y Echesortu, 11,8%. En mejores condiciones aparecen Mendoza Oeste, con 6%, y Empalme Graneros, con 7,8%.
Los shoppings muestran la contracara: mantienen aproximadamente 93,6% de sus locales ocupados, con una vacancia de solamente 6,4%.
¿Es solamente un problema del alquiler?
Los referentes inmobiliarios plantean que no.
COCIR relaciona el aumento de locales vacíos principalmente con la caída del consumo y las dificultades que enfrentan los comerciantes para sostener el conjunto de sus costos. El rubro textil aparece particularmente afectado, algo relevante para corredores como Peatonal Córdoba y San Luis.
A la ecuación del alquiler se agregan expensas, impuestos, servicios, salarios y otros gastos necesarios para mantener abierto un negocio.
Además existe un cambio estructural: una parte creciente del consumo se desplazó hacia ventas digitales y plataformas online, mientras los centros comerciales cerrados compiten ofreciendo estacionamiento, gastronomía, servicios y diferentes rubros concentrados en un mismo lugar.
Para los propietarios también aparece un dilema: sostener durante meses un precio de alquiler que el mercado no convalida puede terminar significando afrontar impuestos, expensas y servicios de un inmueble sin generar ingresos.
Desde el sector inmobiliario reconocen que, en determinados casos, recomiendan negociar o reducir el alquiler para conseguir un inquilino, precisamente porque mantener el inmueble ocupado puede resultar económicamente más conveniente.
Rosario ya analiza incentivos para volver a abrir las persianas
El problema llegó al Concejo Municipal.
Actualmente se analiza un proyecto para generar beneficios fiscales para nuevos comerciantes y propietarios que vuelvan a alquilar locales que permanezcan cerrados durante al menos seis meses.
La iniciativa contempla para nuevos comercios una exención del 100% del DREI durante el primer año, una bonificación del 50% durante el segundo y la eliminación del costo correspondiente al trámite de habilitación.
Para propietarios que consigan alquilar nuevamente un inmueble cerrado durante al menos seis meses se propone una bonificación del 50% de la TGI, con determinadas condiciones y por un máximo de 24 meses. El proyecto todavía está siendo analizado.
Una transformación que excede al mercado inmobiliario
El crecimiento de los locales vacíos deja una señal que va más allá del precio del metro cuadrado.
Menor consumo, costos comerciales, competencia digital y transformación de los centros urbanos están cambiando el mapa comercial rosarino.
Los números muestran además una paradoja: mientras el microcentro alcanza un 15,1% de vacancia, los shoppings permanecen cerca de la ocupación plena.
La pregunta que comienza a plantearse Rosario, entonces, no es solamente cuánto debe costar el alquiler de un local, sino qué condiciones necesita hoy un comercio para poder abrir sus puertas y mantenerse funcionando.